Государственная регистрация прав должна осуществляться строго в соответствии с действующим законодательством. Но нередко, в процессе проведения правовой экспертизы представленных документов выявляются причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав. Для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) предусмотрена возможность приостановления учетно-регистрационных действий.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть приостановлено как по решению государственного регистратора прав, так и заявителем по собственной инициативе.
Сроки приостановления по общему правилу составляют:
- по решению регистратора три месяца;
- по инициативе заявителя шесть месяцев.
По инициативе заявителя осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается не более чем на шесть месяцев однократно на основании его заявления. В заявлении указываются причина приостановления и необходимый для приостановления срок.
По решению государственного регистратора осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок не более чем три месяца, если иное не предусмотрено Законом о регистрации.
Иные сроки – это, например, не более чем на один месяц приостанавливается государственная регистрация в случае, если не представлены или не поступили сведения, запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам, и, например, если заявление о прекращении государственной регистрации представлено не всеми лицами, представившими заявление о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация приостанавливается до завершения регистрации по ранее принятым документам на регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта.
До поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства приостанавливается государственная регистрация прав в случае поступления документа о наложении ареста или запрета либо об избрании в качестве меры пресечения залога.
До разрешения спора судом приостанавливается государственная регистрация прав в случае, если существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество.
В течение срока приостановления заявители должны представить дополнительные доказательства наличия оснований для постановки на кадастровый учет и (или) государственной регистрации, а также государственный регистратор получить дополнительные сведения, необходимые для принятия решения (например, ответ на запрос в орган государственной власти, обладающий необходимой информацией, и т.д.).
О приостановлении государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме заявителя.
В случае если причины, указанные в уведомлении о приостановлении, не устранены в установленный законом срок, государственный регистратор обязан вынести решение об отказе в государственной регистрации. При отказе государственная пошлина не возвращается.
В случае если представленные дополнительные документы не устраняют причин приостановления, заявителям направляется уведомление об отказе в снятии приостановления.
Каковы основные причины приостановления государственной регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения?
В ходе анализа причин приостановлений в осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения выявлено, что наиболее распространенным основанием для принятия решений является непредставление необходимых документов.
Большую часть составляют случаи, например, непредставления при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилые помещения на основании договора купли-продажи, передаточного акта либо документа, подтверждающего оплату согласно условиям договора, разрешения органа опеки и попечительства, документа, подтверждающего полномочия, а также случаи, когда не представлен документ, выражающий согласие кредитора (займодавца) на отчуждение или обременение жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.
Вторым по объему основанием для приостановления является несоответствие требованиям действующего законодательства формы или содержания представленного документа.
Причины приостановления по данному основанию носят разнообразный характер, в частности:
- предметом договора являлся только жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, и который принадлежит продавцу на праве собственности;
- имеются разночтения в договоре купли-продажи;
- не соблюдены требования к содержанию договора об ипотеке;
- не соблюдена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности.
Иными основаниями приостановления осуществления государственной регистрации зачастую являются такие как:
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (заявление о государственной регистрации подано от имени доверенного лица лично, а не от имени доверителя; у обратившегося лица нет полномочий действовать от имени правообладателя);
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (например, право, за регистрацией которого обратился заявитель, уже зарегистрировано);
- сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничений прав сторон такой сделки (например, в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка не указано обременение земельного участка в виде охранной зоны газопровода).
- не представлены заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права (например, при продаже объекта, право собственности на который было зарегистрировано за продавцом только в БТИ);
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (например, в договоре купли-продажи указана площадь жилого дома, отличная от площади жилого дома, указанной в ЕГРН; не был присвоен адрес в кадастре недвижимости, а заявили на право как с присвоенным);
- в орган регистрации поступил документ о наложении ареста или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
Снижению количества решений о приостановлении государственной регистрации прав способствует формирование заявителями максимально полного пакета документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя (документы личного хранения), а также их соответствие требованиям действующего законодательства.
Видимый и ощутимый эффект по предотвращению приятия решений о приостановлении государственной регистрации прав наблюдается от прямого взаимодействия с заявителем по конкретному делу и конкретной проблеме.
Опыт показывает, что заявитель при устном информировании государственным регистратором о необходимости представлении тех или иных документов, исправления имеющихся ошибок и несоответствий в большинстве случаев принимает все возможные меры по устранению причин, которые могли бы быть основанием для принятия государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации.
Грамотное разъяснение заявителям в ходе приема документов имеющихся препятствий для осуществления учетно-регистрационных действий положительно сказывается на динамике количества принимаемых государственными регистраторами решений о приостановлении за счет случаев, когда заявитель на основании данной в ходе приема документов консультации решает подать пакет документов после устранения имеющихся недостатков.
В качестве системного фактора, влекущего принятие решений о приостановлении, следует отметить массовое наложение судебными приставами арестов и запрещений на недвижимое имущество должников.
Перед покупкой покупатель может самостоятельно проверить «чистоту» покупаемого жилья, для чего в первую очередь возможно и необходимо проверить информацию о продавце и приобретаемом объекте недвижимости.
Чтобы установить факт принадлежности объекта недвижимости, можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Документ будет содержать информацию об объекте, включая сведения о его характеристиках, о наличии или отсутствии зарегистрированного права на него, сведения об ограничениях, обременениях.
При любых сделках с недвижимостью необходимо быть уверенным, что объект не находится под арестом, не является залоговым имуществом и вообще принадлежит тому лицу, с кем вы заключаете сделку.
Участки земли с особыми условиями использования являются охранными зонами, и при этом даже сам продавец может не знать об обременениях, установленных законодательством. Чтобы избежать конфликтов и приостановления государственной регистрации, необходимо при совершении сделки получить информацию по объектам недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Что касается согласия супруга продавца. С 2017 года, в соответствии с новым Законом о регистрации, при совершении сделок по продаже совместного имущества супругов отсутствие согласия второго супруга не является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права. В этом случае, при регистрации перехода права, в Едином государственном реестре недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации права покупателя вносится запись о том, что согласие второго супруга отсутствует. Данная запись будет содержаться и в выписке из ЕГРН, удостоверяющей государственную регистрацию перехода права.
Это означает, что такая сделка будет считаться оспоримой. Новый собственник несет определенные риски, т.к. супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Таким образом, покупателю следует обезопасить себя от возможных судебных тяжб и перед покупкой запросить у продавца согласие супруга на отчуждение имущества.